Indice del Contenido


PRÓLOGO

TEMA 1. TASACIÓN DE TERRENOS

1.1. Introducción
1) Conceptos sobre valor
2) Necesidades del avalúo
3) De los métodos de tasación
2.1. Métodos de tasación
3.1. Métodos directos comparativos
1) Técnicas operativas
2) Factores de valor
3) Homogeneización de antecedentes
4) Planillas de antecedentes
5) Selección de antecedentes
6) Características de los informes
AVALÚO URBANO
Coeficientes de homogeneización
Coeficientes de forma de pago
Actualización de valores
Cálculo de valor presente
Métodos de aproximación rápida
Resultados comparativos
Método C1, Ida y vuelta
Método C2 (del Ing. Gigante
Método C3, (I) Aproximado, (II) Simplificado
Coeficientes de actualización
1°. Trazado de la curva por densidad de puntos
2°. Trazado de curvas de actualización mediante "ventas y reventas"
3°. Método estadístico
4°. Trazado de la curva mediante el procedimiento de los cuadrados mínimos
Coeficiente de medidas
TABLAS DE FITTE Y CERVINI: Gráfico
Tablas
TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES
TABLAS DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 HECTÁREAS
Cálculo del coeficiente de medida según aprovechamiento
Coeficiente por forma
4.1. Procedimiento de "antes y después"
5.1. Valor Plottage
Lote con frente a dos calles
TERRENOS EN ESQUINA
Coeficientes de esquina
Tablas norteamericanas
Método de Valvano
Tabla I. Zona céntrica de la Capital Federal
Tabla II. Zona de valor comercial y residencial intermedio apta para edificios en propiedad
horizontal
Tabla III. Zona familiar o residencial, inclusive algún comercio minorista
Tabla IV. Bajo valor de la tierra, barrios en formación
Coeficiente de esquina (Método de Valvano)
TABLAS DEL INGENIERO VALVANO. Porcentajes de valorización de terrenos
Ejemplos de aplicación
Fórmula del Ing. Valvano modificada
Coeficiente de topografía
Coeficiente por servicios públicos
Coeficiente de ubicación
Curva de valores unitarios del terreno (según ubicación)
Determinación del valor final
Método de ajuste
Método de dispersión
Aplicación del método en el estudio del valor de la tierra
TRIBUNAL DE TASACIONES. Capital Federal. (Circunscripciones de 14 a 20)
Planillas para estudio de la tierra,
6.1. Otros métodos para la tasación de terrenos
Método de incidencias unitarias
Planillas
Método de la "Receita carioca"

TEMA II. TASACIÓN DE EDIFICIOS Y MEJORAS. IMPORTANCIA DEL AVALÚO DE MEJORAS

Dificultades crecientes de la valuación de edificios
El valor de las construcciones
1.II. Métodos usuales para la determinación del valor físico de reposición
1°.) Por cómputo y presupuesto
2°.) Por suma de puntos
3°.) Por equivalencia de costos dominantes
4°.) Por costos unitarios experimentales
5°.) Por actualización del valor de origen
2.II. Actualización de los costos de edificios
Metodología del número índice del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos
Metodología del número índice de la Cámara Argentina de la Construcción
Valor de reposición de los edificios
3.II La depreciación de los edificios
Causas de depreciación (Cuadro de R. B. Kests)
Métodos para calcular la depreciación
Método de la línea recta
Fórmula de Kuentzle
Fórmula de Ross
El estado como factor de depreciación
La depreciación funcional
TABLA DE ROSS-HEIDECKE

TEMA III. CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO

1.III. Fórmula de Guerrero
2.III. Formas de aplicación
Cómo conjuga con el criterio Ross-Heidecke
Ejemplos de aplicación
Aplicación en zonas muy comerciales
¿Edificio o demolición?
Gráficos y ejemplos

TEMA IV. TASACIÓN DE INMUEBLES EN CONJUNTO

1.IV. Método I. Por integración de costos parciales
Costos financieros
Ganancia empresaria
Gastos promocionales
Integración del costo total
Porcentuales de valores por unidad de vivienda
2.IV. Método II. Por comparación de valores venales
Planilla de estudio de valores venales
Normas adoptadas por fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de valores
venales de departamentos
Coeficiente por ubicación del departamento en el edificio
Coeficiente según características constructivas del edificio
Coeficiente por antigüedad y estado del edificio
Coeficiente de actualización
Coeficiente por ubicación del edificio
Normas adoptadas para la fijación de los coeficientes utilizarlos para la comparación de los
valores venales de oficina
Coeficiente según la superficie propia
Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio
Coeficiente según las características constructivas del edificio
Coeficiente por antigüedad del edificio
Coeficiente por tener baño privado
Coeficiente por garaje en el mismo edificio
Coeficiente de actualización
Coeficiente por ubicación del edificio
Coeficiente por ubicación en altura
Normas adoptadas para la fijación de los coeficientes utilizados para la comparación de valores
venales de locales
Coeficiente por ubicación del edificio
Coeficiente por características constructivas del edificio
Coeficiente por antigüedad y estado de conservación del edificio
Coeficiente por superficie cubierta del local
Coeficiente por frente y fondo
Coeficiente de actualización
Planillas de estudio de valores venales
Coeficientes de venta conjunta
3.IV. Método III. Por capitalización de rentas

TEMA V. VALORES LOCATIVOS

1.V. Tasas razonables de venta
Historia
2.V. Corrección de tasas en función de expectativas inflacionarias
Legislaciones de emergencia
Condiciones que debe reunir un informe pericial
Diversos tipos de locaciones
3.V. Procedimientos de cálculo de alquileres
Procedimiento I. Renta de capital inmobiliario
Valores locativos (Determinación de CDN)
Coeficiente de corrección por depreciación monetaria
Cargas adicionales a la renta bruta
1) Amortización del edificio
2) Conservación del edificio
3) Impuestos y gravámenes
4) Gastos de funcionamiento
5) Gastos administrativos
6) Desalquileres
Ejemplos de valor locativo
Coeficientes de superficie para valores locativos de departamentos
Planilla de valores locativos
Coeficientes correctivos
Valuación por capitalización de rentas

TEMA VI. AVALÚOS DE TIPO ESPECIAL

1.VI. Pasaje de valor de lote a valor de bloque
Utilidad del negocio
Precio de compra de la fracción
Consideraciones sobre las tasas de interés y utilidad
2.VI. Tasación de subsuelos
Metodología del Tribunal de Tasaciones
3.VI. Electroductos
1) Clasificación de las indemnizaciones
2) Determinación del ancho de las zonas de seguridad
Zona de afectación en líneas de 500 kV
Zonas de media seguridad
Zonas de mínima seguridad
Electrodos múltiples
Porcentajes de indemnización para la tierra
Determinación del valor de las mejoras
Casos de predios con explotación variada
Casos de predios destinados a country club o parquizaciones familiares

TEMA VII. VALUACIONES RURALES

1.VII. Consideraciones generales sobre valuaciones rurales
1) Conceptos generales
2) Factores que condicionan el valor de mercado de la tierra
3) Factores que elevan artificialmente los valores de los campos
4) Factores depresores de los precios de predios agropecuarios
2.VII. Factores por considerar en avalúos rurales
Características intrínsecas y extrínsecas
3.VII. Concepto de aptitud de los suelos y factores ecológicos que inciden en la valuación
Conceptos básicos sobre los factores ecológicos más importantes por considerar en avalúos
rurales
Clasificaciones granulo métricas
Suelos arenoso, arcilloso, franco
Estructura
El agua en el suelo
Salinidad del suelo
Propiedades fisicoquímicas del suelo
Propiedades biológicas y químicas del suelo
Clasificación según la aptitud de los suelos
Aptitudes agrícola, ganadera, forestal
4.VII. Factores climáticos que deben ser considerados
5.VII. Metodología de la valuación rural
6.VII. Métodos de tasaciones rurales
1) Método comparativo y sumario
2) Métodos analíticos
Estudio de modelos para fijación de valores unitarios por el método de la productividad o renta
Indicador de puntajes para tasaciones rurales

TEMA VIII. EXPROPIACIONES. LA INDEMNIZACIÓN JUSTA

1.VIII. La calificación
2.VIII. Sujeto expropiante
3.VIII. Obieto de la expropiación
4.VIII. La indemnización
5.VIII. Procedimiento
6.VIII. La expropiación inversa o indirecta
7.VIII. La retrocesión
Concepto final

ANEXO (Ley 21499)